생애최초 주택구입자금대출 LTV 80% 제도개선

안녕하세요? Moobee 입니다. 오늘은 ‘생애최초 주택구입자금대출 LTV 80% 제도개선’에 대한 소식을 알려드리겠습니다. 생애 처음으로 집을 사는 사람들은 집값의 80%까지 대출을 받을 수 있게 됩니다. 기존에 적용됐던 지역, 집값 제한 없이 LTV(주택담보대출비율) 규제가 80%로 완화됩니다. 부부합산 1억원의 소득기준도 사라지고, 총 대출한도는 6억원으로 늘어납니다.

 

생애최초 주택구매자 LTV 80% 제도 개선 전후 비교

 

생애 첫 집 살때 80%까지 대출…"집값·소득 모두 상관없다"

정부가 16일 발표한 '새정부 경제정책방향'과 금융위원회의 '새정부 가계대출 관리방향 및 단계적 규제 정상화방안'에 따르면 생애최초 주택구매자에 대해서는 주택 소재지역과 주택가격과 관계없이 LTV 상한선 80%가 적용됩니다. 기존의 소득기준은 사라지고, 총 대출한도는 4억원에서 6억원으로 늘어납니다.

정부는 실수요자의 '내집마련' 과정에서 발생하는 어려움을 해소하기 위한 방법으로 생애최초 구매자 대상으로 LTV 규제완화 카드를 꺼냈습니다. 바뀐 제도는 은행업감독규정 개정 등을 통해 오는 3분기부터 시행될 예정입니다.

우선 생애최초 주택구매자가 LTV 완화를 받기 위한 주택가격과 소득 제한이 사라집니다. 기존에는 투기·투기과열지역에서는 주택가격이 9억원 이하인 조건에서만 LTV 완화가 적용됐습니다. 또 주택가격에 따라 LTV 상한선이 50%(6~9억원), 60%(6억원 이하)로 책정됐습니다.

조정지역에서는 8억원 이하인 주택만 가능했고, 60~70%의 LTV 상한선이 적용됐습니다. 일반 지역에서는 LTV 상한선이 70%였습니다. 이와 함께 생애최초 신청자는 부부합산 연소득이 1억원 미만인 조건을 충족해야 했습니다.

바뀐 제도에서는 주택 소재지역과 주택가격과 상관없이 생애최초 구매자는 LTV 상한선이 80%로 통일됩니다. 생애최초 대출 신청에 걸림돌로 꼽혔던 소득기준도 사라집니다. 집값 상승을 반영해 총 대출한도는 4억원에서 6억원으로 확대합니다. 주택금융공사의 정책모기지에도 생애최초 구매자는 LTV 80%(현재 55~70%)가 적용됩니다.

 

서울 7억 아파트 구매 대출한도 3.5억→5.6억...DSR 유지

기존 제도에서는 생애최초 주택구매자가 투기과열지역인 서울에서 7억원 아파트를 구매하려면 LTV 50%를 적용받아 대출이 3억5000만원까지만 가능했습니다. 하지만 바뀐 제도에서는 LTV 80%를 적용받아 대출가능 금액이 5억6000만원까지 늘어납니다.

생애최초 주택구매자는 세대 구성원 모두가 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 사람을 의미합니다. 과거주택을 소유했다가 처분해 현재 무주택자인 경우 생애 최초 주택구매자가 아니므로 이번 LTV 완화대상이 아닙니다.

완화된 규제는 3분기부터 시행될 예정입니다. 규제시행일 이전에 대출을 신청했으나 아직 실행되지 않은 대출도 LTV 80%를 적용할 수 있습니다. 또 개정 규정 시행 이전에 소유한 분양권으로 시행일 이후 잔금대출을 받으면 바뀐 규제가 적용됩니다.

 

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다만 LTV가 완화돼도 DTI(총부채상환비율) 60% 이하와 DSR(총부채원리금상환비율) 규제는 적용됩니다. 특히 DSR 규제는 오는 7월부터 총대출 1억원 초과할 때 40%(은행권)가 적용됩니다.

금융당국 관계자는 "LTV 80%는 금융업권 감독규정상의 '최대' 대출한도로 금융회사가 자체적으로 건전성 관리를 위해 허용하는 비율은 낮을 수 있다"며 "금융회사 자체 LTV가 80%보다 낮으면 모기지보험을 활용해 높일 수 있다"고 말했습니다.

한편 금융당국은 금리상승기에 취약차주 부실 가능성에 대비해 장기·고정금리 대환프로그램인 안심전환대출을 오는 9월부터 접수받을 예정입니다. 또 보금자리론·적격대출 최장 만기를 현행 40년에서 50년으로 확대할 계획입니다.

 

LTV 80% 완화해도 8% 금리 공포에 집 못산다

계속되는 금리인상에 부동산 시장이 꽁꽁 얼어 붙었습니다. 정부가 대출규제를 대폭 완화해도 시장 관망세는 여전할 것으로 전망이 나옵니다. 집값 고점 인식에 고금리 부담까지 더해져 섣불리 주택 매수 행렬에 나서지 않을 것이란 게 전문가들 의견입니다.

20일 업계에 따르면 지난 16일 정부는 경제정책방향에서 서민주거 향상을 위한 목적으로 3분기부터 생애 최초 주택 구매자에 주택담보대출비율(LTV)의 상한을 지역·집값·급여에 상관없이 80%로 완화하겠다는 계획을 밝혔습니다. 현재 투기지역·투기과열지구의 LTV 상한은 40%, 조정대상지역의 LTV 상한은 50%입니다. 우대 LTV 적용 시 부여되던 현행 4억원 대출한도도 6억원으로 늘어납니다.

담보 규제는 완화되지만 갚을 수 있는 능력 한도에서만 대출이 가능하다는 원칙은 유지됩니다. 다만 청년·대학생을 대상으로 미래소득을 반영한 DSR을 확대해 대출한도를 늘려주기로 했습니다. 1주택자와 다주택자에 대한 LTV 완화도 상환능력을 따지는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 안착과 가계부채, 부동산시장 상황 등을 보고 추진할 계획입니다.

정부의 이번 대출규제 완화로 내집 마련을 꿈꾸는 무주택자들에겐 희소식이나 다름없습니다. 하지만 최근 미국의 자이언트 스텝(기준금리 한꺼번에 0.75%포인트 인상) 영향으로 국내 시중은행의 대출금리가 연 8%대를 넘어설 것이란 전망이 나오면서 무주택자들의 고민은 깊어질 수 밖에 없습니다.

KB국민·신한·하나·우리 등 전날기준 4대 시중은행의 혼합형(고정형) 주택담보대출 최고금리는 연 4.33~7.09%입니다. 작년 말(3.600∼4.978%)과 비교해 올해 들어 6개월여 사이 상단이 2.161%포인트 급등했습니다. 주택담보대출 변동금리는 현재 연 3.690∼5.681%입니다. 불과 반년 사이 상단이 0.611%포인트 높아졌습니다.

생애최초 주택 구입자가 대출한도 6억원을 30년 만기(원리금균등상한)로 빌릴 경우 연 7% 금리 적용시 원금포함 월 내야 하는 이자는 399만원 가량이 됩니다. 이는 일반 회사원이 장기간 감당하기 힘든 수준입니다.

때문에 집값 고점 인식이 큰 상황에서 이자 리스크까지 감당하며 집을 사려고 나서는 매수자들이 많지 않을 것이란 분석이 나옵니다.

직방 함영진 빅데이터랩장은 “LTV규제완화로 가을 이사철에 실수요자의 내 집 마련에 다소 도움이 될 것”이라면서도 “금리 인상 변수가 워낙 커 대출 규제 경감 효과를 상당 부분 상쇄할 것”이라고 말했습니다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “2021년 하반기부터 불어오는 글로벌 금리인상 파도가 생각보다 거세다”라며 “매수자들은 집값 하락 시기를 기다리며 결국 시장 관망세는 지속될 것”이라고 말했습니다.

 

참고하면 좋은 사이트

 

부동산 계산기 https://bit.ly/3HADBnv

DSR 계산기 https://bit.ly/3xHUtUL