안녕하세요? 디노자 입니다. 오늘은 ‘상생임대 주택이란, 상생임대 양도세’에 대한 소식을 전해 드리겠습니다.
상생임대인이란
전월세 계약을 갱신하면서 임대료를 직전에 비해 5% 이내에서 인상한 임대인을 의미합니다. 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 경우나 다주택자도 대상입니다.
상생임대 주택이란
다음 달 말이면 임대차 계약 갱신 청구권(1회에 한 해 최장 2년간 재계약을 보장하는 권리)이 도입된지 2년이 지났습니다. 올해 계약갱신청구권을 한 차례 사용한 후 만기가 도래하는 임대차계약이 상당할 것으로 예상되면서 임대차 시장이 다시 혼란에 빠지는 것 아니냐는 우려가 많았습니다. 정부는 21일 ‘착한 집주인’, 즉 재계약 임대료를 적게 올린 상생 임대인에게는 양도세 비과세 요건을 완화하는 대책을 발표했습니다.
1가구 1주택자가 조정대상지역 내 주택의 양도세를 비과세 받기 위해서는 그 주택을 2년간 보유하고 그 주택에서 2년간 거주해야 합니다. 이때 소유하고 있는 주택 수와 관계 없이 양도하는 주택의 실제 보유 및 거주기간을 기준으로 비과세 요건을 판단하면 됩니다. 예를 들어, A주택과 B주택을 소유하고 있는 경우 A주택 2년 보유 및 거주기간을 충족했다면 A주택 양도시에만 1세대 1주택자이면 A주택에 대해서는 양도세를 비과세 받을 수 있습니다.
6월 21일 발표된 부동산 대책으로 착한 임대인은 양도세를 비과세 받는 것이 더욱 쉬워집니다. 2021년 12월 20일 이후 체결한 임대차계약에 한해 이전 계약에 비해 5% 이내로 차임을 증액하면 임대인은 그 주택에서 2년간 실거주한 것으로 인정받게 됐습니다. 임대차계약을 새롭게 체결하는 경우는 물론이고 원래 5% 내에서만 차임 증액이 가능한 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 경우와 임대인이 임대사업자로 등록한 경우도 마찬가지입니다. 다만 이미 체결된 임대차계약을 승계하는 형식의 이른바 ‘갭투자’는 제외됩니다.
이때 주의할 점은 임차인이 실제 2년간 계약기간을 충족해야 한다는 것입니다. 임대인과 임차인이 짜고 임차인이 단기로 거주한 후 양도세 비과세 혜택을 받는 편법을 피하기 위해서입니다. 따라서 임대인으로서는 5% 내로 차임을 증액해 2년 실거주 의무를 면제받기 위해선 임차인이 중도에 임대차계약을 해지해선 안 됩니다. 또, 갱신된 임대차계약의 경우에는 임차인이 원하면 언제든지 계약 해지가 가능하므로 기존 임대차계약의 만기가 도래하면 임대차기간을 2년으로 정해 다시 임대차계약서를 작성해야 임차인이 2년 거주기간을 채우지 않고 중도 퇴실하는 것을 막을 수 있습니다. 다만, 이 경우에는 새로운 임대차계약이 체결된 것으로 볼 가능성이 높아 임차인은 계약갱신청구권을 새롭게 사용하는 것이 가능합니다.
상생임대주택 양도소득세 특례 10문 10답 전문
Q1. “상생임대주택”으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년+장특공제 거주요건 2년이 면제되는 것인가요?
A. 아닙니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제되는 것입니다.
이번 개정으로 임대개시일 기준 1세대 1주택 요건을 삭제하여 다주택자도 상생임대차계약을 체결할 수는 있으나, 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대 1주택인 경우 적용되므로, 임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도 시 필히 1주택자로 전환하여야 거주요건 2년 면제혜택을 받을 수 있음
Q2. “상생임대차계약”으로 인정받기 위해서는 “직전 임대차계약” 대비 ‘임대료 5% 이하’ 인상을 준수해야 하는데, 이 때 “직전 임대차계약”이 무엇인가요?
A. “직전 임대차계약”이란 거주자甲이 주택을 취득한 후, 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다. 즉, 甲이 주택을 취득하기 전 종전 임대인乙과 임차인丙 사이에 체결된 계약을 甲이 승계받은 경우는 “직전 임대차계약”에 해당하지 않습니다.
※ 이미 임차인이 있는 주택을 구입하여 임대차계약을 승계받는 경우까지 세제지원을 하는 것은 임대주택 순증효과 등 감안 시 부적절
Q3. “직전 임대차계약”과 “상생임대차계약”의 임차인이 동일해야 하나요?
A. 아닙니다. “직전 임대차계약”과 “상생임대차계약”의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방합니다. 즉, 임차인이 변경되어도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 됩니다.
※ 임대료 5% 이하 인상을 준수하여 임대차 시장에 상대적으로 저렴한 임대주택 공급을 유도하는 취지상 임차인의 동일성은 불요
Q4.“직전 임대차계약”과 “상생임대차계약” 사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나요?
A.그렇습니다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속하여 유지될 필요는 없습니다.
Q5. “상생임대차계약”을 언제까지 체결해야 “상생임대주택”으로 인정받을 수 있나요?
A. 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야 합니다.
※ 금년 중 임대를 시작하는 임대주택의 경우 2024년 중 계약기간이 종료(일반적 임대기간이 2년인 점 감안)되므로, 이러한 주택도 2024년에 상생임대차계약을 체결하여 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 적용기한을 2022년 12월 31일에서 2024년 12월 31일로 2년 연장
Q6. 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 “상생임대차계약”으로 인정되나요?
A. 가능합니다.
※ 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위한 2년 거주요건을 채우기 위해 계약갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 경우 등을 방지
Q7. 등록임대주택사업자의 임대주택도 “상생임대주택”이 될 수 있나요?
A. 가능합니다.
※ 등록임대주택사업자는 임대료 5% 이하 인상뿐만 아니라, 장기간의 의무임대(10년) 등 각종 공적의무 부담하는 점 감안 시 상생임대주택 특례를 제한하지 않는 것이 형평에 부합
Q8. 임대주택이 다가구주택*인 경우 “상생임대주택”으로 인정받기 위해 각 호(세대)별로 “상생임대차계약”을 체결해야 하나요?
* 세대 수가 19세대 이하 등 건축법 시행령 별표1제1호 다목에 해당하는 주택
A. 추후 양도계획에 따라 다릅니다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 합니다. 그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있습니다.
※ 다가구주택은 주택 전체를 양도하는 경우 일반적인 주택과 같이 다가구주택 자체를 1주택으로 보고, 독립구획별 양도 시 해당 양도 구획을 1주택으로 봄
Q9. “직전 임대차계약”에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 “상생임대차계약”에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나요?
A. 해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정합니다.
“직전 임대차계약 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상”이어야 하므로, 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정
① 2년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 1년 7개월만 실제 임대한 경우
② 2년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 2개월 더 임대한 경우
③ 1년 계약하였으나, 묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조) 등으로 신규 계약체결 없이 실제 2년 임대한 경우
④~⑥ 실제 임대기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 경우
“상생임대차계약 따라 임대한 기간이 2년 이상”이어야 하므로, 계약기간과 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정
① 3년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 2년 6개월만 실제 임대한 경우
② 2년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 2개월 더 임대한 경우
③ 1년 계약하였으나, 묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조) 등으로 신규 계약체결 없이 실제 2년 임대한 경우
④~⑥ 실제 임대기간이 2년에 미치지 못하는 경우
Q10. “상생임대차계약”을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나요?
A. 민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세↔월세 전환율)*을 활용하여 계산합니다.
* “연 10%”와 “기준금리(6.23일 현재 연 1.75%)+연 2%” 중 낮은 비율
예1*) 전세보증금 3억원인 주택을 월세보증금 5천만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는, 월세를 82만 8,125원 이하로 설정해야 함
예2*) 월세보증금 2,000만원 + 월세 50만원인 주택을 전세로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는, 전세보증금을 1억 8천 9백만원 이하로 설정해야 함
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